Affitto e comproprietà

[penna]

Non trovavo la sezione giusta, ma volevo chiedere consiglio a qualcuno che ne sa di leggi (tipo @@Hinzelmann :) ).

 

Il caso è questo: un appartamento è di proprietà di due persone, ciascuna al 50%. Una ci abita, l'altra no.

 

Uno dei comproprietari può affittare a terzi una stanza della casa (quindi diciamo quella metà che gli apparterrebbe),

anche se l'altro non vuole?

 

Naturalmente il conduttore poi userebbe anche le parti comuni (bagno, cucina..).

[Fabiofax]

In rete ho trovato questo:

 

 

Quando un bene è in comproprietà e si desidera locare detto bene occorre comprendere se è necessario ottenere il consenso di tutti i comproprietari (e quindi avere la firma sul contratto di locazione di tutti i comproprietari) anche in base al disposto dell'art. 1105 c.c. Oppure è necessario che il comproprietario stipulante abbia la procura degli altri, perchè in base alle norme del mandato la procura non autorizza a compiere gli atti di straordinaria amministrazione non espressamente indicati ex art.  1706 c.c. ss.

 

Però seguo con interesse le risposte che arriveranno...

[Hinzelmann]

No, non può affittare l'appartamento, può cedere a titolo di locazione

il godimento della propria quota ( suppongo non possa svolgersi attività

di affittacamere ) La parte che abita l'appartamento deve sostenere le spese

conservative del bene, esclusivamente a suo carico.

[penna]

Grazie.. eh, che non potesse affittare l'intero appartamento lo immaginavo.

Cedere a titolo di locazione la propria quota a cosa corrisponde, nella pratica?

 

Nel senso che... come si fa a dividere le quote? Cioè, ci si può anche accordare su "una camera è mia e l'altra è tua",

(e in questo caso, la camera "mia" la posso affittare?) però bagno e cucina? Di chi sono?

[Fabiofax]

Questo lo so perché la mia prima casa di Milano era così.. "CONTRATTO IN PORZIONE D'AFFITTO".

Tu affitti LA CAMERA e concedi ad uso condiviso le altre zone della casa.

E' una forma legale di contratto.

[Hinzelmann]

Sono stato decisamente troppo sintetico! La risposta non è così

semplice ed immediata

 

L'art. 1103 CC dice che ciascun partecipante può disporre del suo diritto

e cedere in godimento la cosa nei limiti della propria quota

 

Questo però non risolve affatto il problema perchè si tratta di una quota

ideale su una cosa in realtà indivisa ( l'appartamento )

 

Se si trattasse di un negozio affittato ed io ho bisogno di liquidità posso

senz'altro vendere la mia compartecipazione e chi compra subentra nei

miei diritti prendendosi metà affitto, esiste un problema di amministrazione

del bene come segnala fabiofax ( 1105 ) ma della mia quota dispongo come

voglio. Nè ci sono problemi circa il fatto che a metà negozio corrisponda il

godimento su metà affitto : l'obbligazione patrimoniale è scindibile  e  io

possa trasferirla a terzi.

 

[ però chi comprerebbe al contrario una abitazione occupata da un comproprietario

   non sfrattabile? nessuno ]

 

Non ci sarebbero problemi se già esistesse un contratto sull'uso di questa

abitazione che prevedesse il suo utilizzo come fonte di reddito a porzioni ( uno

decide di abitarci, l'altro di affittare ) anche in questo caso non ho bisogno del

gradimento del comproprietario su inquilini etc., perchè è già pattuito ciò che conta

 

Mi sembra che però qui manchino entrambi i presupposti, perchè un comproprietario

vuole usare l'immobile come abitazione, senza pagare l'affitto sull'altra metà e dicendo

di limitarsi nell'uso e dall'altro vuole impedire al comproprietario l'affitto dell'altra metà

per non avere estranei nella sua abitazione.

 

Se le cose stanno così è chiaro che c'è una ingiustizia che si consuma ai danni dell'altro

comunionista, se l 'obbligazione è inscindibile ( uso del bagno e parti comuni ) il compartecipante

dovrebbe pagare metà pigione, se l'obbligazione è scindibile si deve poter affittare la porzione.

 

Altrimenti il comproprietario può chiedere la divisione giudiziale del bene....che in caso di inscindibilità

presupporrebbe vendita e divisione del prezzo ( si trasforma quindi l'obbligazione inscindibile in scindibile )

 

Su questi presupposti si può dire al comproprietario che se è irragionevole e rifiuta di pagare l'affitto

o di far affittare ( gioverebbe un accordo scritto in cui le parti trasformano la quota ideale in stanze ed

uso di parti comuni dividendo bene il tutto ) rischia l'azione legale di divisione del bene.